Novela zákona o nadobúdaní vlastníctva pôdy

30. júla 2017

Návrh zmien reaguje na novelu Ústavy SR, ktorá zakotvila základný rámec ochrany poľnohospodárskej pôdy ako neobnoviteľného zdroja a umožňuje intenzívnejšie regulovať nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Je potrebné poukázať na skutočnosť, že od roku 2016 je v legislatívnom procese (LP/2016/539) zmena ZNVPP. Návrh zákona bol predložený Ministerstvom pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky, pričom pripravovaný návrh zákona je v súčasnosti v štádiu vyhodnotenia medzirezortného pripomienkového konania. Pôvodne mal návrh zákona  reagovať na nesúlad tohto zákona s právom Európskej Únie[1]. Novelou Ústavy SR a nastoleným trendom ochrany poľnohospodárskej a lesnej pôdy sa zmenilo aj znenie pripravovanej novely ZNVPP.

Po stručnom porovnaní noviel ZNVPP možno skonštatovať, že pripravovaná novela (LP/2017/429) vychádza z pôvodného návrhu novely (LP/2016/539), ktorú následne dopĺňa.

Stručný súhrn pripravovaných zmien v ZNVPP:

  1. Rozšírenie okruhu osôb oprávnených nadobúdať vlastnícke práva k poľnohospodárskym pozemkom:

Nadobúdať vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku budú môcť v zmysle § 3 ods. 1 písm. d) aj fyzické osoby – nepoľnohospodári, „ak výmera prevádzaného poľnohospodárskeho pozemku nie je vyššia ako 3 ha.

Účelom novely je okrem iného umožnenie nadobudnutia poľnohospodárskeho pozemku fyzickým osobám, ktoré obhospodarujú poľnohospodárske pozemky, avšak nemajú status podnikateľa, ako ani zamestnanca podnikateľa v poľnohospodárskej výrobe.[2] Jednou z podmienok pre fyzické osoby je obhospodarovanie poľnohospodárskeho pozemku. Nie je však zrejmé, akým spôsobom sa bude toto obhospodarovanie preukazovať. Zmena sleduje najmä záujmy fyzických osôb, ktoré obhospodarujú prevažne malometrážne výmery poľnohospodárskych pozemkov pre vlastnú spotrebu.

Limit 3 ha by sa mal zároveň v zmysle § 7 ods. 5 navrhovanej novely stať najvyššou možnou výmerou vo vlastníctve akejkoľvek fyzickej osoby, ktorá nie je poľnohospodárom (bližšie v bode 9. tejto časti).

  1. Vypustenie podmienky 10 ročného trvalého pobytu v ustanovení § 4 ods. 4 ZNVPP, t. j. osoby oprávnené nadobúdať vlastníctvo poľnohospodárskych pozemkov budú aj osoby bez predchádzajúceho trvalého pobytu alebo sídla na území SR.

Uvedenú zmenu považujeme za podstatný zásah do pôvodného režimu prevodu vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov, pri ktorom bol vyžadovaný 10 ročný pobyt alebo sídlo na území SR. V praxi však boli možnosti, ako sa s týmito obmedzeniami vysporiadať (napr. zmluva o predaji podniku).

Zákon tak v prípade schválenia novely „oficiálne“ umožní nadobudnutie vlastníctva k poľnohospodárskym pozemkom postupom v zmysle ZNVPP aj osobám bez trvalého pobytu alebo sídla počas 10 rokov na území SR.

Účelom tejto zmeny je harmonizácia ustanovenia zákona s právom Európskej únie, ktoré bolo podľa Európskej komisie v rozpore so zásadou voľného pohybu kapitálu.

  1. Zavedenie elektronickej evidencie aktívnych poľnohospodárov je pozitívnou zmenou a poľnohospodári už nebudú niesť administratívne bremeno vo forme žiadania osvedčenia na preukázanie výkonu poľnohospodárskej výroby v obciach na účely zápisu (spolu)vlastníckych práv k nadobudnutému poľnohospodárskemu pozemku pre katastrálne odbory príslušných okresných úradov.

V nadväznosti na uvedené je potrebné pripomenúť, že register bude verejný, preto bude každá obec povinná dbať na to, aby do registra nebola zapísaná akákoľvek osoba, ktorá reálne nevykonáva poľnohospodársku výrobu v obci a má iba záujem nadobúdať poľnohospodárske pozemky. V súčasnosti je možné sa stretnúť s tým, že obce vydajú potvrdenie aj osobám, ktoré v obci nevykonávajú poľnohospodársku výrobu počas zákonom stanoveného obdobia 3 rokov.

  1. Zavedenie definície mladého poľnohospodára je možné považovať za formálnu zmenu zákona, keďže v súčasnosti je definícia mladého poľnohospodára prevzatá z Nariadenia Európskeho Parlamentu a Rady EÚ č. 1305/2013, ktoré už bolo súčasťou právneho poriadku SR.
  2. Upresnenie určovania hodnoty zamieňaných poľnohospodárskych pozemkov:

Zákonodarca dopĺňa do § 3 ods. 1 ustanovenie, podľa ktorého hodnota zamieňaných pozemkov, ktorých hodnoty sú porovnateľné (aby sa na zámenu nevzťahoval režim ZNVPP) sa bude vypočítavať z hodnoty poľnohospodárskeho pozemku s vyššou hodnotou.[3] Okrem toho zákonodarca dopĺňa, že je potrebné ustanoviť tento spôsob aspoň odkazom na všeobecný predpis o určovaní hodnoty pozemkov. Ktorý všeobecný predpis dotýkajúci sa hodnoty pozemkov sa bude aplikovať však nie je známe.[4]

  1. Zákaz použitia poľnohospodárskeho pozemku ako nepeňažného vkladu do družstva alebo obchodnej spoločnosti, čo by malo zabezpečiť obmedzenie prevodov vlastníctva v obchodnoprávnych vzťahoch, a tým obchádzanie ZNVPP.
  2. Modifikácia predkupného práva v zmysle navrhovaných ods. 9 a ods. 10 § 4 ZNVPP:

V zmysle tohto ustanovenia sa mení ponímanie predkupného práva v tom zmysle, že ak osoba v obci prevedie pozemok na poľnohospodára spĺňajúceho podmienky § 4 ods. 1 písm. a) (v obci, v ktorej sa pozemok prevádza), poľnohospodára zo susednej obce alebo poľnohospodára z iného územia v zmysle § 4 ods. 4 písm. a) a b), na tento prevod sa nebude vzťahovať ustanovenie podľa § 140 Občianskeho zákonníka, t. j. väčšinoví podieloví spoluvlastníci sa nebudú môcť domáhať napr. určenia neplatnosti prevodu spoluvlastníckych podielov bez ich súhlasu.

Okrem toho pripravovaná novela zavádza predkupné právo Slovenského pozemkového fondu. Slovenský pozemkový fond má predkupné právo k poľnohospodárskym pozemkom pri zverejnených ponukách na prevod. Predkupné právo bude navyše mať prednosť pred (i) predkupným právom v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, (ii) predkupným právom poľnohospodára zo susednej obce a z inej obce ako susednej a (iii) predkupným právom vyplývajúcim zo zmluvy. Z uvedeného možno vyvodiť, že predkupné právo sa nevzťahuje na osoby špecifikované v § 4 ods. 1 písm. a) až c)[5].

  1. Zákon taktiež upravuje poradie nadobúdateľov poľnohospodárskych pozemkov doplnením § 4 ods. 6 do ZNVPP, ktorým sa mení prednosť jednotlivých nadobúdateľov poľnohospodárskych pozemkov v prospech poľnohospodárov.

Uvedené sa však vzťahuje výlučne na poľnohospodárske pozemky zverejnené na prevod v registri:

Poradie nadobúdateľov
Tabuľka poradia nadobúdateľov poľnohospodárskych pozemkov pri pozemkoch zverejnených v registri predaja pozemkov:

V súčasnosti platná legislatíva Legislatíva platná v prípade schválenia novely v súčasnom znení
1. Osoby vymenované v § 4 ods. 1 a nasl. a mladý poľnohospodár v zmysle § 4 ods. 10 ZNVPP

 

1. Osoby vymenované v § 4 ods. 1 a nasl. ZnVPP, t.j. poľnohospodár v obci, začínajúci poľnohospodár, spoluvlastník pozemku, blízka osoba a FO pri výmere nižšej ako 3 ha a začínajúci
2. Poľnohospodár spĺňajúci časový (10 rokov pobytu alebo sídla na území SR)  a kvalifikačný predpoklad (3 roky praxe), ktorý vykonáva výrobu v susediacej obci

 

2. poľnohospodár vykonávajúci podnikanie najmenej 3 roky v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza.
3. Poľnohospodár spĺňajúci časový (10 rokov pobytu alebo sídla na území SR) a kvalifikačný predpoklad (3 roky praxe), ktorý vykonáva výrobu v inom mieste ako v obci alebo v susediacej obci

 

3. poľnohospodár vykonávajúci podnikanie najmenej 3 roky bez ohľadu na miesto výkonu podnikania
4. Nadobúdateľ, ktorý má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov, pričom nemusí byť poľnohospodárom

 

4. Ostatné subjekty

V tejto časti je potrebné doplniť v spojení s predkupným právom, že Slovenský pozemkový fond disponuje predkupným právom pred nadobúdateľmi v bode 2., 3. a 4. tabuľky.

  1. Obmedzenie celkovej výmery poľnohospodárskych pozemkov vo vlastníctve 1 osoby:

Zákonodarca plánuje zmenou zákona obmedziť vlastníctvo poľnohospodárskych pozemkov tak, že rozdelil osoby (fyzické osoby, poľnohospodárov a právnické osoby) a pridelil im najvyššiu možnú výmeru vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov:

  • fyzická osoba do 3 ha,
  • fyzická osoba – samostatne hospodáriaci roľník do 300 ha,
  • právnická osoba a právnická osoba, v ktorých má právnická osoba majetkovú účasť alebo ktoré sú jej ovládajúcou osobou do 700 ha[6].

Uvedené možno považovať za značný zásah do majetkových práv všetkých subjektov (fyzických aj právnických osôb). Pri tejto zmene vyvstáva otázka, ako sa bude hľadieť na subjekty, ktoré už pred účinnosťou tejto novely budú mať vo vlastníctve poľnohospodárske pozemky a prekračovať vyššie uvedené limity.

Ak budú mať subjekty vo vlastníctve viac ako 700 ha pozemkov, v zmysle navrhovaného § 7 ods. 8 ZNVPP, každý právny úkon, na základe ktorého subjekt nadobúda ďalšiu pôdu nad stanovený limit, je neplatný.[7]

Novela obsahuje aj ďalšie, podľa nášho názoru, menej podstatné zmeny, ktoré nezasahujú výrazným spôsobom do pôvodného zákona, a možno ich považovať za zmeny legislatívno-technického charakteru.

Novela ZNVPP v určitých častiach nadväzuje na novelu Ústavy SR, keďže v oboch novelách je zámerom zákonodarcu ochrana poľnohospodárskej pôdy pred jej špekulatívnym nákupom.

Záverom zdôrazňujeme, že pripravovaná zmena zákona nie je schválená, pričom v súčasnosti prebieha vyhodnocovanie medzirezortného pripomienkového konania.

[1] Zmeny vyplývajúce z novely ZNVPP z marca 2017 (LP/2016/539: 1. vypustenie  podmienky 10 ročného trvalého pobytu s § 4 ods. 4 ZNVPP, 2. zavedenie elektronickej evidencie aktívnych poľnohospodárov, 3. modifikácia predkupného práva § 140 Občianskeho zákonníka, 4. zavedenie definície mladého poľnohospodára, 5. zriadenie predkupného práva pre Slovenský pozemkový fond:

[2] Dôvodová správa – Osobitná časť k § 3 ods. 1 písm. d) návrhu novely ZNVPP – LP/2017/429

[3] Napr.: Strana A zamieňa pozemky v hodnote 1 000 € a Strana B v hodnote 1 100 €. Rozdiel v cene je 100 €. Keďže sa rozdiel v cene odvíja od vyššej hodnoty pozemkov (Strana B), 10 % z tejto hodnoty je 100 €, takže je možné zameniť pozemky bez toho, aby sa na zmluvu použili ustanovenia ZNVPP.

[4] Môžeme však predpokladať, že ZNVPP odkáže na vyhlášku č. 38/2005 Z.z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav v znení neskorších predpisov

[5] Pozn.: V zmysle § 4 ods. 1 sa jedná o poľnohospodára vykonávajúceho poľnohospodársku výrobu v obci počas najmenej 3 rokov alebo začínajúceho poľnohospodára, ktorí sú evidovaní ako poľnohospodári, spoluvlastníka pozemku, blízku osobu alebo fyzickú osobu nadobúdajúcu najviac 3ha pozemkov.

[6] Obdobná právna úprava spočívajúca v stanovení maximálnych limitov nadobudnutia výmery poľnohospodárskych pozemkov je aj v Maďarsku.

[7] Podľa všeobecnej časti dôvodovej správy k navrhovanej novele ZNVPP pôjde o absolútnu neplatnosť.

Späť na články

Tagy

#5 Colné právo: Colný dlh a dane pri dovoze

29. októbra 2018 | Colné právo Legislatíva

V súvislosti s colným právom sa často stretávame s pojmom colný dlh, dovozné clo a vývozné clo. Význam colného práva a colníctva však [...]

Viac

Zápis konečného užívateľa výhod do Obchodného registra SR

11. októbra 2018 | Newsletter Obchodné právo Spoločnosti

 Legislatívny rámec Novela zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred [...]

Viac

Európsky platobný rozkaz – návrh a odpor

21. septembra 2018 | Legislatíva Obchodné právo

Európsky platobný rozkaz je upravený v Nariadení Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 1896/2006, ktorým sa zaviedlo európske konanie [...]

Viac

Novinky

# 4 Colné právo: Význam statusu Schválený hospodársky subjekt (AEO)

4. júna 2018

„Customs“ Coffee

22. mája 2018

Aktualizovaný zoznam voľných živností od 2018

5. apríla 2018

Sme hrdí

Kategórie