Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia je možné uskutočniť niekoľkými spôsobmi: prevodom pozemku, na ktorom sa má stavba postaviť, zmluvou o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia alebo zmenou stavby pred dokončením. Každý z týchto spôsobov má však svoje výhody, nevýhody a limity. Ešte predtým, ako sa pustíme do problematiky prevodu práv a povinností poďme si priblížiť, čo to stavebné povolenie je.
Čo je to stavebné povolenie?
Stavebné povolenie je, ak v stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a užívania stavby a rozhodne o námietkach účastníkov konania. Stavebným povolením v zmysle ustanovenia § 66 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej ako „Stavebný zákona“) sa stavebníkovi povoľuje uskutočniť stavbu na určenom pozemku podľa predloženej projektovej dokumentácie, v súlade so záväznými podmienkami uvedeným v stavebnom povolení a za rešpektovania záväzných stanovísk iných orgánov.
Nakoľko sa stavebné povolenie vzťahuje k veci najmä k pozemku, na ktorom bude povolená stavba stáť, jedná sa o individuálny správny akt in rem, čo má význam aj v prípade prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia.
Zo stavebného povolenia vzniká stavebníkovi právo určenú stavbu postaviť v súlade s podmienkami stavebného povolenia. Podnikateľská prax mnohých investorov ako stavebníkov však priniesla relevantnú otázku, ako previesť práva a povinnosti zo stavebného povolenia na inú osobu Stavebné povolenie a sním spojené práva a povinnosti je možné niekoľkými spôsobmi, ktoré majú svoje výhody, nevýhody a limity:
1. Prevod stavebného povolenia individuálnym správnym aktom
Prvým spôsobom prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je spôsob uvedený § 70 Stavebného zákona (v prípade územného rozhodnutia § 40 Stavebného zákona), ktorý určuje, že stavebné povolenie, resp. územné rozhodnutie a rozhodnutie o jeho predĺžení sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania, a to z dôvodu, že stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom in rem, teda týkajúcim sa konkrétnej veci, konkrétneho pozemku.
Z toho dôvodu prevodom vlastníctva k pozemku prechádzajú na nové vlastníka ex lege aj práva a povinnosti zo stavebného povolenia. Ak je stavebník vlastníkom pozemku, na ktorom má stavba stáť a prevedie vlastníctvo k pozemku na tretiu osobu, táto tretia osoba sa stáva novým vlastníkom pozemku a stavebníkom z príslušného stavebného povolenia k stavbe, ktoré majú na tomto pozemku stáť. Tento spôsob je všeobecne uznávaným spôsobom prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia a v praxi nevyvoláva žiadne problémy.
2. Prevod na základe zmluvy o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia
Druhý spôsob prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je založený rovnako na znení § 70 Stavebného zákona, avšak sa jedná o prevod práv a povinností zo stavebného povolenia na základe zmluvy o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia za predpokladu, že stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, ale disponuje iným právom k pozemku podľa § 139 ods. 1 Stavebného zákona (nájomná zmluva, zmluva o vecnom bremene a práva vyplývajúce z vecných bremien, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, etc).
S odkazom na § 70 Stavebného zákona je možné konštatovať, že zmluvou o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia došlo k právnemu nástupníctvu vo vzťahu k osobe stavebníka a stavebné povolenie a rozhodnutie o jeho predĺžení sú záväzné aj pre osobu nového stavebníka, ktorá vystupuje na účel hypotézy právnej normy uvedenej v § 70 Stavebného zákona ako právny nástupca pôvodného stavebníka.
Tento spôsob je v praxi využívaný v prípadoch, ak stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom má stáť stavba, pričom mnohé stavebné úrady takúto zmluvu akceptujú, no na druhej strane je množstvo stavebných úradov, ktoré takúto dohodu neakceptujú. Právnym problémom pri tomto spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je skutočnosť, že verejnoprávne práva a povinnosti nie je možné postúpiť súkromnoprávnym úkonom – zmluvou. Z dôvodu právnej istoty je vždy vhodné vopred kontaktovať príslušný stavebný úrad, či by takúto zmluvu akceptoval.
3. Žiadosť o zmenu stavby pred dokončením
Tretím spôsobom prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je postup stavebníka podľa § 68 Stavebného zákona, ktorý upravuje zmenu stavby pred dokončením. V prípade ak stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom má stáť stavba a stavebný úrad neakceptuje zmluvu o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia, ostáva stavebníkovi už len možnosť požiadať stavebný úrad o zmenu stavby pred dokončením.
Tento postup je postupom, ktorý zákon predpokladá, avšak sa jedná o postup, ktorý nie je bližšie upravený a z toho dôvodu sa budú na tento spôsobom primerane vzťahovať ustanovenia o stavebnom konaní. Výsledkom konania o zmene stavby pred dokončením je vydanie rozhodnutia o povolení zmeny stavby k rovnakej stavbe na rovnakom pozemku s tým, že ako stavebník už bude uvedená tretia osoba, čím fakticky dochádza k prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia za ingerencie štátnej moci.
Samotná prax stavebných úradov nie je vo vzťahu k zmluve o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia ustálená a každý stavebný úrad môže o druhom a treťom spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia rozhodnúť odlišne. Preto je vhodné si jednotlivé kroky vopred zvážiť. V prípade, že riešite problematiku správneho práva pri vašej stavbe, či developerskom projekte, neváhajte sa obrátiť na našich skúsených advokátov.
