Vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sa odpojili od centrálneho zdroja tepla a aj tak im správca pravidelne účtoval základnú zložku nákladov spolu s napojenými susedmi, dostali zákonný titul žiadať vrátenie zaplatených súm. Pre správcov a spoločenstvá vlastníkov to znamená, že vyúčtovania za rok 2025, ktoré majú podľa platnej úpravy doručiť do 31. mája 2026, vstupujú do právne neistého terénu.
Ústavný súd Slovenskej republiky na neverejnom zasadnutí pléna 6. mája 2026 v konaní vedenom pod sp. zn. PL. ÚS 1/2026 vyslovil nesúlad ustanovení § 7 ods. 5 a § 8 ods. 4 a 5 vyhlášky Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z. (MH SR) s Ústavou SR, s Dodatkovým protokolom č. 1 k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd a so zákonom č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. Návrh podala skupina 32 poslancov Národnej rady SR, paralelne preskúmanie iniciatívne navrhol aj Okresný súd Rimavská Sobota v rámci konkrétneho súdneho sporu. Vo zvyšnej časti návrhu Ústavný súd nevyhovel.
Čo vyhláška ukladala a prečo neobstála
Vyhláška MH SR č. 503/2022 Z. z., účinná od 1. januára 2023 a od 15. decembra 2024 novelizovaná vyhláškou č. 337/2024 Z. z., zaviedla pravidlo, podľa ktorého sa základná zložka nákladov na vykurovanie a teplú vodu rozpočítava aj na byty a nebytové priestory odpojené od vykurovacej sústavy v objekte rozpočítavania. Podlahová plocha takejto odpojenej jednotky sa pri výpočte násobila koeficientmi podľa prílohy č. 3 vyhlášky a rozsah priznanej účasti na nákladoch pri väčšine bytov (mimo prízemia, najvyššieho poschodia a podkrovia) dosiahuje až 100 percent jej podlahovej plochy.
Hierarchia ústavnoprávnych argumentov je z hľadiska praxe podstatnejšia, ako sa môže zdať. Ústavný súd nevyslovil, že princíp solidárnej účasti na základnej zložke je sám osebe neprijateľný. Vyslovil, že povinnosť, ktorá zasahuje do vlastníckeho práva podľa čl. 20 ods. 1 Ústavy SR, nemožno uložiť podzákonným predpisom; takúto povinnosť možno ukladať iba zákonom (čl. 13 ods. 1 písm. a) Ústavy SR) a štátne orgány majú konať len v medziach a spôsobom ustanoveným zákonom (čl. 2 ods. 2 Ústavy SR). Splnomocňovacie ustanovenie zákona o tepelnej energetike pritom MH SR nedalo kompetenciu rozšíriť okruh povinných osôb na vlastníkov, ktorí teplo z centrálneho zdroja neodoberajú a boli z neho legálne odpojení.
Zároveň, vyhláška uložila platobnú povinnosť za plnenie, ktoré druhá strana neobjednala a technicky ani nemohla odobrať. To je vada, ktorá sa nedá vyriešiť výkladom. Argument MH SR, že podobný princíp solidárnej platby sa v praxi uplatňuje od roku 2009, je z ústavnoprávneho hľadiska bez významu. Dĺžka trvania protiústavného stavu protiústavnosť nelieči, naopak rozširuje okruh subjektov dotknutých nárokmi z bezdôvodného obohatenia.
Dopad na vyúčtovania za rok 2025
Bezprostredný problém vzniká tam, kde sa pretínajú kalendáre. Vyúčtovania za rok 2025 sa zostavujú podľa znenia vyhlášky účinného od 15. decembra 2024 a správcovia ich majú doručiť do 31. mája 2026. Časť z nich pravdepodobne odišla pred 6. májom 2026 a vychádza zo znenia ustanovení, ktoré sú dnes vyhlásené za protiústavné, no formálne ešte nestratili účinnosť, pretože nález nebol zverejnený v Zbierke zákonov.
Pre správcu a spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov to znamená najmenej tri súbežné riziká. Prvým je riziko sporu o určenie neplatnosti vyúčtovania alebo o vydanie bezdôvodného obohatenia. Žalobca v rimavskosobotskom prípade túto cestu otvoril už za rok 2023 s petitom, že teplo vyúčtované v položke ústredné kúrenie bolo tovarom dodaným bez objednávky a žiada opravné vyúčtovanie so znížením nedoplatku na nulu. Po náleze Ústavného súdu má tento typ žaloby podstatne vyššiu pravdepodobnosť úspechu a treba počítať s tým, že sa rozšíri.
Druhým rizikom je presun nákladu medzi vlastníkmi. Ak správca vráti základnú zložku odpojeným vlastníkom, niekto musí náklad uniesť. V praxi pôjde o zvyšných pripojených vlastníkov, ktorých dohoda o pomere základnej a spotrebnej zložky bola formovaná v dobrej viere v platnosť vyhlášky. Otvára sa otázka korektúry pomerov v zmluve o výkone správy a v rozhodnutiach zhromaždenia vlastníkov, ktorá nepríde sama od seba a bude vyžadovať nové hlasovanie.
Tretím rizikom je zodpovednosť správcu za výkon správy. Profesionálny správca podľa zákona č. 246/2015 Z. z. zodpovedá za to, že vyúčtovanie zostavuje v súlade s právnymi predpismi. Argument, že postupoval podľa platnej vyhlášky, ho do dňa publikácie nálezu v zásade chráni. Pri tých vyúčtovaniach, ktoré zostaví po publikácii nálezu v Zbierke zákonov, sa už spoľahnúť nebude môcť.
Špecifická pozícia vlastníkov nebytových priestorov
Značná časť prevádzkových priestorov, predajní, kancelárií a reštaurácií umiestnených v parteri alebo suteréne bytových domov funguje na vlastnom zdroji tepla, najčastejšie plynovom kotle alebo tepelnom čerpadle. Práve títo vlastníci doteraz znášali základnú zložku nákladov za teplo, ktoré nikdy fyzicky neodobrali. Pre podnikateľský segment, ktorý je typickou klientelou advokátskych kancelárií, ide o priamy zásah do prevádzkových nákladov a otvára sa otázka, či a v akom rozsahu sa dá uplatniť vrátenie zaplatených súm.
Z hľadiska premlčacej lehoty pôjde o nárok z bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Subjektívna premlčacia lehota je dvojročná, objektívna trojročná, v prípade úmyselnej protiprávnosti desaťročná. Začiatok plynutia subjektívnej lehoty bude pri prevažujúcom výklade viazaný na okamih, keď sa vlastník dozvedel alebo mohol dozvedieť o tom, že plnenie nemalo právny dôvod. Vzhľadom na to, že nesúlad bol konštituovaný až nálezom Ústavného súdu, otvára sa priestor pre nároky najmenej za zúčtovacie obdobia 2024 a 2025, a pri korektne argumentovanej žalobe aj za staršie obdobia v rámci objektívnej trojročnej lehoty.
V praktickej rovine bude rozhodujúci dôkazný stav. Vlastník nebytového priestoru musí preukázať, že bol v zúčtovacom období odpojený od vykurovacej sústavy a má vlastný zdroj tepla, ďalej že mu bola vyúčtovaná základná zložka v rozpore s ústavne konformnou úpravou, a napokon že túto sumu reálne uhradil. Prvá podmienka sa preukazuje z technickej dokumentácie a pôvodného súhlasu vlastníkov s odpojením, druhá z vyúčtovania samotného, tretia z bankových výpisov alebo dokladu o započítaní. Odporúčame dokumenty zhromaždiť skôr, než správca po novelizácii vyhlášky upraví štruktúru vyúčtovaní spätne, lebo dôkaz čísla vyúčtovaného v starom režime sa hľadá ťažšie po zmene formátov.
Zmluvy o výkone správy a interné procesy
V zmluvnej rovine treba do zmluvy o výkone správy a do dohôd o pomere základnej a spotrebnej zložky zaviesť mechanizmus opravných vyúčtovaní pre prípad ďalších zmien právnej úpravy. Vyhláška sa v krátkom čase bude meniť, ministerstvo musí pripraviť ústavne konformné znenie, a do toho času bude režim rozpočítavania v právnej polohe, ktorú možno opatrne nazvať vákuom. Doporučujeme správcom je nečakať na novú vyhlášku a v zmluvy o výkone správy s vlastníkmi explicitne ošetriť postup, že náklad za základnú zložku už nebude možné premietnuť na odpojené jednotky. Inak sa vlastníci napojení na centrálny zdroj tepla (CZT) ocitnú v pozícii, v ktorej budú znášať aj to, čo doteraz znášali odpojení, bez toho, aby s tým výslovne súhlasili.
V rovine cenotvorby a fakturácie je namieste upraviť spôsob výpočtu mesačných preddavkov za vykurovanie pre odpojené jednotky tak, aby nezahŕňali základnú zložku. Pokračovať vo výbere preddavkov v doterajšej štruktúre znamená kumulovať budúce vrátenia, čo administratívne aj z hľadiska cash flow zaťažuje účet domu a v konečnom dôsledku samotného správcu. V rovine cash flow je vhodné prejsť na štvrťročnú alebo mesačnú frekvenciu zúčtovania preddavkov s odpojenými jednotkami, kým sa právna úprava ustáli.
Odporúčania pre prax
Pre správcov a spoločenstvá vlastníkov: pri vyúčtovaniach za rok 2025, ktoré ešte neboli odoslané, zvážiť pozastavenie odoslania a počkať na publikáciu nálezu v Zbierke zákonov, prípadne paralelne pripraviť dve verzie. Pri už odoslaných vyúčtovaniach evidovať reklamácie a opravné nároky a stanoviť vnútorný postup pre opravné vyúčtovania s časovým plánom. Vlastníkom komunikovať včas a vecne, že zúčtovacie pravidlá sa menia v dôsledku nálezu Ústavného súdu. Bez aktívnej komunikácie hrozí, že prvým signálom bude až žaloba.
Pre vlastníkov odpojených bytov a nebytových priestorov: skontrolovať vyúčtovania za roky 2023 až 2025 a vyčísliť sumu, ktorú správca pripísal ako základnú zložku za vykurovanie a teplú vodu. Po publikácii nálezu v Zbierke zákonov uplatniť reklamáciu, ak ide o aktuálne zúčtovacie obdobie, alebo nárok z bezdôvodného obohatenia, ak ide o uzavreté obdobia. Premlčaciu lehotu strážiť osobitne pri nárokoch starších ako dva roky a v sporných prípadoch zaslať predžalobnú výzvu, ktorá premlčanie spôsobom predvídaným zákonom nepreruší, ale stabilizuje dôkaznú pozíciu.
Pre developerov a investorov: pri akvizíciách nebytových priestorov v bytových domoch s odpojeným vykurovaním treba počítať s tým, že súčasná podoba mesačných nákladov za teplo nezodpovedá budúcemu právnemu stavu. Pri due diligence a kalkulácii prevádzkových nákladov je namieste korigovať položku vykurovanie centrálne a do kúpnej zmluvy zapracovať mechanizmus alokácie prípadných spätných nárokov medzi predávajúceho a kupujúceho.
Záver
Ústavný súd nálezom sp. zn. PL. ÚS 1/2026 zo 6. mája 2026 vyhlásil ustanovenia § 7 ods. 5 a § 8 ods. 4 a 5 vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z. z. za nesúladné s Ústavou SR, Dodatkovým protokolom k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd a zákonom č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. Účinky napadnutých ustanovení zaniknú dňom zverejnenia nálezu v Zbierke zákonov; ak ministerstvo predpis neuvedie do súladu v lehote šiestich mesiacov od publikácie, dotknuté ustanovenia stratia aj platnosť.
Pre správcov bytových domov a spoločenstvá vlastníkov to znamená povinnosť prehodnotiť zostavovanie vyúčtovaní za rok 2025 a pripraviť opravné mechanizmy pre nároky vlastníkov bytov a nebytových priestorov odpojených od centrálneho zdroja tepla (CZT). Sankčné dôsledky nevyplývajú priamo zo zákona, vyplývajú zo zodpovednosti za výkon správy a z hroziacich súdnych sporov o vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré z hľadiska premlčania pokryjú najmä obdobia 2023 až 2025. Ak správca alebo spoločenstvo vyúčtovanie tepla a teplej vody zostaví podľa znenia, ktoré stratilo právny podklad, vystavuje sa žalobám a regresnej zodpovednosti voči vlastníkom, ktorí na neústavné rozpočítanie doplácali.
