Stavebný zákon po novom zjednodušuje a urýchľuje proces výstavby, zrušuje dvojzložkový systém rozhodovania a zavádza nové pravidlá pre nelegálne stavby a drobné stavby, čím znižuje administratívnu záťaž a zvyšuje transparentnosť v stavebnom procese.
Dlho-očakávaná reforma stavebného práva na Slovensku sa stala realitou. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.), ktorý nahradil doterajší zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Nová právna úprava reaguje na pretrvávajúce požiadavky odbornej i laickej verejnosti a prináša viaceré zásadné zmeny v oblasti stavebného konania a územného plánovania.
Hlavným cieľom už prijatého zákona bolo vytvoriť ustálený právny rámec na zjednodušenie a urýchlenie výstavby a zníženie administratívnej záťaže povoľovacích konaní a zabezpečenie väčšej transparentnosti.
Najvýznamnejšie zmeny sa dotkli mnohých oblastí stavebného konania, ako napríklad:
1. Zrušenie dvojzložkového rozhodovania
Prijatím nového stavebného zákona došlo k zjednodušeniu stavebného konania zavedením jediného konania o stavebnom zámere. Toto konanie nahradilo dvoj-stupňový rozhodovací mechanizmus, ktorý doteraz zahŕňal konanie o územnom plánovaní a následne stavebné konanie.
Tento nový systém znižuje administratívnu náročnosť, odstraňuje duplicitu predkladaných dokumentov a skracuje lehoty na vybavenie stavebných povolení. Na rozdiel od postupov upravených v predchádzajúcej právnej úprave, v ktorých sa lehota podľa aplikačnej praxe na vybavenie odhadovala na približne 300 dní, nový zákon by mal priniesť jej výrazné skrátenie.
2. Samotný postup stavebného konania
Ďalšia dôležitá zmena sa týka fázy predchádzajúcej samotnému konaniu o stavebnom zámere, ktorá spočíva v tzv. prerokovaní stavebného zámeru. Stavebník alebo poverený projektant v informačnom systéme sprístupní projektovú dokumentáciu požiada príslušný orgán územného plánovania ako aj ďalšie dotknuté orgány podľa druhu stavieb a/alebo prác o vydanie záväzného stanoviska k stavebnému zámeru.
Príslušné subjekty musia takéto záväzné stanovisko vydať do 30 dní, inak sa predpokladá, že nemajú žiadne pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru, čo znamená, že súhlasia so stavbou ako takou. O predbežnom prerokovaní vypracuje stavebník alebo ním poverený projektant správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia. Príslušný stavebný úrad začína konanie na žiadosť stavebníka, ktorý predložil potrebnú projektovú dokumentáciu spolu so správou o prerokovaní stavebného zámeru. Výsledok uvedeného konania je rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré je jediné a hlavné rozhodnutie v tomto správnom konaní.
Na neho priamo nadväzuje overenie projektu stavby, na základe ktorého možno začať so stavebnými prácami. Záverečným predpokladom a zároveň nevyhnutným pravidlom na to, aby bolo možné dokončenú stavbu, na ktorú bolo vydané rozhodnutie o stavebnom zámere začať trvalo užívať je kolaudácia. Po ukončení stavebných prác na stavbe sa uskutoční kolaudačná obhliadka a následne v prípade, ak nebudú zistené žiadne nedostatky, stavebný úrad vydá do 15 dní kolaudačné osvedčenie. A už môžete bývať!
3. Nelegálne stavby
Nový stavebný zákon prináša zmeny aj v oblasti nelegálnych „čiernych“ stavieb, ktoré dlhodobo predstavujú problém v aplikačnej praxi. Zatiaľ čo podľa doterajších pravidiel bolo možné čiernu stavbu za splnenia určitých podmienok dodatočne zlegalizovať, súčasná podoba stavebného zákona s touto možnosťou už nepočíta. Každú nelegálnu stavbu je nutné odstrániť v súlade s predpismi, čím sa má predchádzať opakovanému porušovaniu stavebných noriem.
Na tento účel stavebný zákon rozšíril okruh osôb zodpovedných za nelegálnu výstavbu a zaviedol vyššie finančné sankcie za spáchanie tohto priestupku. V súčasnosti platí prechodné obdobie, počas ktorého vlastníci nelegálnych stavieb môžu požiadať o dodatočnú legalizáciu – najneskôr do 31. mája 2029.
4. Drobné stavby
Zákon zadefinoval aj osobitnú kategóriu stavieb označovanú ako „drobná stavba“. Spomínané označenie sa vzťahuje na takú kategóriu stavieb, ktoré vzhľadom na svoje rozmery a účel nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ide napríklad o prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m ako sú kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky a podobne, podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbku 3 m, ako napríklad bazény, pivnice a mnohé iné.
V porovnaní s ostatnými stavbami sa na drobné stavby vzťahuje zjednodušený režim pri ktorom projekt stavby na ohlásenie má zjednodušený rozsah, nevyžaduje sa správne konanie o stavebnom zámere a nepodliehajú kolaudácii. Ak stavebný úrad nevydá rozhodnutie v stanovenej lehote 30 dní, platí, že so začatím ohlásených stavebných prác súhlasí.
Na tomto mieste však odporúčame uchovať si dokument, ktorým viete bezpečne preukázať ohlásenie drobnej stavby príslušnému stavebnému úradu (napr. pečiatka podateľne).
