Predstavuje zásadný krok v snahe štátu rozšíriť možnosti pre dostupné nájomné bývanie. Cieľ je ambiciózny: viac nájomných bytov, viac flexibility pre developerov a jednoduchšie pravidlá pre prestavby nevyužitých budov. Čo konkrétne novela prináša a na čo si dať pozor?
Prestavané budovy a zmiešané projekty po novom vítané
Jednou z najzásadnejších zmien je možnosť zapojiť do systému štátom podporovaného nájomného bývania aj nebytové budovy, ktoré boli prestavané na bytové domy. Taktiež právna úprava súčasne ruší minimálne veľkostné obmedzenie projektu nájomného bývania vyjadrené aspoň 20 bytmi s cieľom zahrnutia čo najväčšieho množstva projektov do systému.
Zároveň sa rozširuje definícia nájomného bytu – po novom ním môže byť aj nebytový priestor určený na bývanie alebo ubytovanie, ak spĺňa technické štandardy a má podlahovú plochu medzi 27 až 90 m². Výnimky sa týkajú niektorých stavebno-technických parametrov, ktoré by inak mohli brániť širšiemu zapojeniu existujúcich nebytových objektov.
Obmedzenia pre nájomné bývanie ostávajú – ale sú jasne nastavené
Aj keď štát uvoľňuje pravidlá, zavádza zároveň kvantitatívne limity, ktoré majú zabezpečiť kvalitu a predísť masovému zneužitiu systému.
Agentúra schváli na návrh investičného partnera projekt nájomného bývania len vtedy, ak bude zachované pravidlo najviac 250 takýchto nájomných bytov na všetky projekty nájomného bývania jedného investičného partnera v jednom katastrálnom území a celkovo najviac 1 000 takýchto nájomných bytov na všetky projekty nájomného bývania jedného investičného partnera.
Agentúra môže schváliť projekt len do 31. decembra 2028 po tomto dátume už nebude možné zahrnúť prestavané nebytové priestory medzi štátom podporované nájomné bývanie, bez ohľadu na fázu prípravy projektu.
Flexibilnejšie nájomné zmluvy, nový režim údajov
Novela detailnejšie upravuje aj režim nájomných zmlúv – nájom môže byť dohodnutý na dobu určitú či neurčitú, štandardne na jeden rok, pričom platí konverzia na dobu neurčitú po piatich rokoch bez porušenia podmienok.
Zároveň sa novelou zavádza nový režim ochrany osobných údajov (§ 18a), ktorý agentúre umožňuje spracúvať údaje žiadateľov aj ich domácností vrátane biometrických údajov – samozrejme, s dôrazom na zákonnosť a primeranosť takéhoto spracúvania.
DPH, príspevky a povoľovanie stavieb: Úpravy aj v ďalších zákonoch
Okrem samotného zákona o nájomnom bývaní novela zasahuje aj do ďalších právnych predpisov:
- Zákonník práce: príspevok zamestnávateľa na nájomné sa zvyšuje z 4 € na 5,23 € za m², s automatickou valorizáciou podľa inflácie.
- Zákon o DPH: rozširuje sa použitie zníženej sadzby 5 % aj na prestavané nájomné byty.
- Stavebný zákon a územné plánovanie: zrýchľuje sa povoľovanie drobných stavieb, zavádza sa fikcia súhlasu pri nečinnosti dotknutých orgánov a zjednodušuje sa proces schvaľovania projektov.
Tieto zmeny majú uľahčiť a zrýchliť výstavbu – čo je kľúčové vzhľadom na nízke tempo bytovej výstavby na Slovensku, ktoré zaostáva za európskym štandardom.
Príležitosť aj výzva pre investorov a zamestnávateľov
Novela otvára dvere novým projektom, ktoré by doteraz nespĺňali prísne legislatívne požiadavky. Pre investorov, developerov či zamestnávateľov ide o príležitosť zapojiť sa do systému, ktorý má ambíciu riešiť bytovú krízu bez zvyšovania verejného dlhu. Zároveň však treba počítať s prísnymi podmienkami a limitmi – najmä pokiaľ ide o využívanie prestavaných nebytových priestorov.
Ako vám vieme pomôcť riešiť nájomné bývanie?
Či už plánujete investíciu do nájomného bývania, pripravujete projekt prestavby alebo sa chcete zapojiť ako zamestnávateľ poskytujúci benefity pre nájomné bývanie, radi vám pomôžeme s nastavením právnej štruktúry, zmluvnej dokumentácie a posúdením súladu projektu s novelizovanými podmienkami. Sme pripravení byť vaším spoľahlivým partnerom pri realizácii aj najnáročnejších projektov v oblasti dostupného bývania.
