Slovenský trh krátkodobého ubytovania fungoval roky v zóne, ktorú štát len opatrne obchádzal. Kto prenajímal byt v Starom Meste cez Airbnb, nemusel mať živnosť, nemusel byť v žiadnej centrálnej evidencii a finančná správa sa k údajom o počte nocí či platieb dostávala najmä nepriamo. Od 1. januára 2027 sa tento režim končí. Vláda 24. marca 2026 schválila návrh zákona o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Bez registračného čísla nebude môcť platforma zverejniť ponuku. Bez registrácie nebudú môcť hostitelia ponúkať ubytovanie. A za porušenie hrozia pokuty, ktoré sa u platforiem počítajú v desaťtisícich eur.
Prečo práve teraz
Slovenský návrh neprichádza zo suverénnej vôle rezortu, ale ako implementácia priamo účinného Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Nariadenie vyžaduje, aby členské štáty prijali vnútroštátne sankčné rámce do 20. mája 2026 a zriadili registračné systémy ako podmienku toho, aby od platforiem mohli systematicky požadovať údaje. Bez registra by slovenský štát nedostal od Airbnb, Bookingu ani Expedie dáta o počte nocí a adresách. Register je teda technickou bránou k dátam, ktoré EÚ považuje za základ pre reguláciu trhu s bývaním.
Toto vstupné nastavenie je pre pochopenie zákona kľúčové. Nejde o zákon, ktorý vecne reguluje krátkodobé prenájmy, teda nezavádza limity na počet nocí, zónové obmedzenia ani hygienické štandardy. Zákon je procesný a evidenčný. Buduje infraštruktúru, cez ktorú budú v nasledujúcich rokoch prúdiť dáta od platforiem k štátu.
Koho sa register týka
Povinnosť zápisu dopadá na každého, kto poskytuje služby krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platformy. Zákon nerozlišuje medzi fyzickou osobou, ktorá cez Airbnb občasne prenajíma svoj druhý byt, a spoločnosťou s ručením obmedzeným prevádzkujúcou desať apartmánov. Definícia hostiteľa preberá nariadenie EÚ a zahŕňa fyzické osoby, fyzické osoby podnikateľov aj právnické osoby.
Ak teda prenajímate cez Booking.com, Airbnb, Expediu, Vrbo, HomeToGo alebo ktorúkoľvek inú online platformu pre krátkodobé prenájmy, zákon sa vzťahuje na vás. Nerozhoduje, či máte jednu alebo päťdesiat jednotiek, či podnikáte alebo nie a nerozhoduje ani to, či už máte živnostenské oprávnenie.
Čo register obsahuje a ako funguje
Podľa návrhu zákona sa do registra zapisujú údaje o jednotke, teda adresa, typ a kapacita, identifikačné údaje hostiteľa (meno, adresa, IČO alebo obdoba identifikátora v zahraničí a pri právnických osobách aj údaje o štatutárnom orgáne) a údaj o začiatku a skončení poskytovania. Pre každú jednotku register vygeneruje jedinečné registračné číslo. To je kľúčový identifikátor. Bez neho nebude platforma oprávnená ponuku zverejniť.
Register je informačný systém verejnej správy podľa zákona č. 95/2019 Z. z., správcom je Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR (ďalej len “ministerstvo“) a je zároveň jednotným digitálnym kontaktným miestom podľa čl. 10 nariadenia 2024/1028. Časť údajov bude verejne dostupná, konkrétne adresa jednotky, typ jednotky, údaj o začiatku a skončení poskytovania služieb a registračné číslo. Tým sa vytvára aj nástroj pre spotrebiteľskú a samosprávnu kontrolu.
Povinnosti online platforiem
Zodpovednosť nedopadá len na hostiteľov. Platformy budú povinné overovať platnosť registračného čísla, brániť zverejneniu ponúk bez neho a pravidelne poskytovať ministerstvu údaje o prenájmoch. Technicky to znamená, že ak Airbnb alebo Booking registračné číslo nebudú vyžadovať pri zakladaní inzerátu, vystavujú sa sankcii od 3000 EUR až 30 000 EUR za každé pochybenie. Pre platformy to bude znamenať zmenu v onboardingu slovenských hostiteľov.
Zákon zároveň novelizuje zákon č. 264/2022 Z. z. o mediálnych službách, ktorý sankčne podopiera povinnosti online platforiem. Ide o logické riešenie, keďže platformy ako Airbnb sú z pohľadu práva EÚ sprostredkovateľskými službami podľa nariadenia (EÚ) 2022/2065 o digitálnych službách.
Kde sa register kryje s daňovými a inými povinnosťami
Tu sa pre hostiteľov začína najzaujímavejšia časť. Registračná povinnosť sama osebe nezavádza nové daňové povinnosti. To ale neznamená, že sa nič nedeje. Zákon treba čítať spolu s už existujúcimi predpismi, ktoré boli v praxi často obchádzané jednoducho preto, že chýbala spoľahlivá evidencia.
Príjmy z poskytovania ubytovacích služieb cez Airbnb nie sú podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov príjmami z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3. Ide o príjmy z podnikania alebo zo samostatnej zárobkovej činnosti, pretože poskytovanie krátkodobého ubytovania s doplnkovými službami (upratovanie, výmena posteľnej bielizne, komunikácia s hosťom, odovzdanie kľúčov) napĺňa znaky sústavnej podnikateľskej činnosti. Z toho vyplýva potreba živnostenského oprávnenia podľa zákona č. 455/1991 Zb., ktoré v závislosti od rozsahu a charakteru služieb patrí medzi voľné alebo viazané živnosti, ďalej registrácie na daň z príjmov, v prípade obratu nad 50 000 EUR za 12 po sebe idúcich mesiacov aj registrácia za platiteľa DPH podľa zákona č. 222/2004 Z. z. a používanie e-Kasy podľa zákona č. 289/2008 Z. z. pri prijímaní hotovostných platieb.
K tomu sa pridáva povinnosť platiť miestnu daň za ubytovanie podľa zákona č. 582/2004 Z. z., ktorej správcom sú obce, a povinnosť viesť knihu ubytovaných vrátane hlásenia pobytu cudzincov podľa zákona č. 404/2011 Z. z. Tieto povinnosti existovali aj doteraz. Nové na situácii nie je právo, ale jeho vymáhanie. Keď bude mať ministerstvo zoznam každej jednotky s adresou a registračným číslom, a keď budú platformy povinne reportovať počet odprenajímaných nocí, spojenie týchto dát s DAC7 reportingom podľa zákona č. 442/2012 Z. z. o medzinárodnej pomoci pri správe daní poskytne Finančnej správe veľmi presný obraz o tom, kto, kde, koľko nocí a za akú cenu prenajíma. Kontrolná kapacita, ktorá dnes chýba, odrazu bude mať zdrojové dáta.
Sankčný rámec
Podľa návrhu zákona fyzická osoba nepodnikateľ, ktorá ponúka ubytovanie bez platného registračného čísla, riskuje pokutu v rádoch stoviek eur. Zdroje sa pri presnej hornej hranici mierne líšia. Tlačová agentúra TASR uvádza rozpätie 100 až 1500 EUR, znenie návrhu dostupné cez dokumentový systém NR SR operuje s rozpätím 100 až 1000 EUR. Konečnú výšku určí až prijaté znenie zákona. Pre fyzické osoby podnikateľov a právnické osoby sa predpokladá pokuta 2000 až 5000 EUR ako správny delikt, pre poskytovateľov online platforiem 3000 až 30 000 EUR. Pokutu možno podľa návrhu ukladať opakovane, čo je pre prevádzky s viacerými jednotkami dôležitý detail.
Časová os, ktorá platí dnes
Zákon má podľa návrhu nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027. Existujúci hostitelia, ktorí ponúkajú ubytovanie cez platformy do 31. decembra 2026, budú mať dvojmesačné prechodné obdobie na zápis do registra, teda lehotu do 28. februára 2027. Sankcie za nesplnenie povinností sa prvýkrát uplatnia od 1. marca 2027.
Je to ambiciózne postavený harmonogram. Pre ministerstvo znamená vytvoriť za menej než deväť mesiacov od predpokladaného schválenia plne funkčný informačný systém verejnej správy s verejnou časťou a s rozhraním pre platformy. Pre hostiteľov to znamená, že úvahy o tom, „či sa to ešte neodloží“, sú rizikové. Nariadenie EÚ je priamo účinné a vyžaduje sankčný rámec najneskôr k 20. máju 2026. Omeškaná transpozícia by štát vystavila konaniu pre porušenie povinnosti pred Súdnym dvorom EÚ, čo nie je typ politického rizika, ktoré by vláda pri tejto téme dobrovoľne podstupovala.
Slabiny, ktoré zákon zatiaľ neodstraňuje
Zákon je procesným nástrojom. Nerieši to, čo v Bratislave, Košiciach a v tatranských strediskách vyvoláva najväčšie napätie, teda vplyv krátkodobých prenájmov na ceny nájomného a na dostupnosť dlhodobého bývania. Barcelona, Berlín či Amsterdam idú cestou vecných obmedzení, teda limitov počtu nocí, zónových obmedzení a zákazu celoročného prenájmu neobývaných jednotiek. Slovenská úprava zatiaľ ostáva pri zbere dát. Samospráve dáva podklad, ale nedáva nástroj. Otázka, či po zbere dát prídu vecné regulácie, zostáva otvorená a odpoveď bude závisieť od toho, ako sa dáta z registra reálne využijú.
Druhou slabinou je textová nejasnosť medzi verziou návrhu v medzirezortnom pripomienkovom konaní a verziou schválenou vládou. Návrh ešte prejde parlamentným procesom a konečné znenie sa môže posunúť. Na výšku sankcií pre fyzické osoby nepodnikateľov treba v nasledujúcich mesiacoch pozorne dohliadnuť.
Čo robiť už teraz
Ak dnes ponúkate ubytovanie cez online platformu, odporúčame ešte pred koncom roka 2026 overiť tri oblasti. Po prvé, živnostenské oprávnenie. Ak činnosť napĺňa znaky podnikania (sústavnosť, samostatnosť, na vlastný účet a s cieľom dosiahnuť zisk), ohlasovacia povinnosť podľa živnostenského zákona existuje nezávisle od nového registra. Po druhé, daňové nastavenie. Príjmy z krátkodobého ubytovania sú príjmami z podnikania alebo zo samostatnej zárobkovej činnosti, nie z prenájmu nehnuteľnosti, a musia byť takto vykázané v daňovom priznaní. Pri príjmoch z viacerých zdrojov a pri blížení sa k prahu 50 000 EUR za 12 mesiacov treba pripraviť registráciu na DPH. Po tretie, miestna daň za ubytovanie a plnenie povinností voči obci. Tieto povinnosti doteraz mnohí obchádzali v dobrej viere, že ostávajú „neviditeľní“. Po spustení registra takáto pozícia zaniká.
Záver
Od 1. januára 2027 bude ponúkanie ubytovania cez Airbnb, Booking alebo obdobnú platformu viazané na štátne registračné číslo. Povinnosť dopadá na všetkých hostiteľov bez rozdielu právnej formy. Fyzické osoby nepodnikatelia riskujú pokuty v rádoch od 1000 do 3000 eur, podnikatelia a spoločnosti do 5 000 EUR za správny delikt, platformy do 30 000 EUR. Existujúci hostitelia majú čas zapísať sa do 28. februára 2027, sankcie sa uplatnia od 1. marca 2027. Register sám osebe nie je daňový nástroj, ale v spojení s DAC7 reportingom a s doteraz platnými predpismi o živnosti, DPH a miestnej dani za ubytovanie razantne zužuje priestor pre šedé podnikanie v tomto segmente. Kto chce pokračovať v legálnej prevádzke bez zbytočných nákladov a sankcií, mal by najneskôr do jesene 2026 uzavrieť otázky živnostenského oprávnenia, daňového režimu príjmov a registrácie na DPH. Po spustení registra už priestor na tichú existenciu nezostane.
